2026年8月、札幌市西区山の手エリアに新しいマンションリノベのモデルルームがオープンします！マンション名は「リーベスト山の手」です。（住所は札幌市西区山の手2条3丁目1-1 地下鉄琴似駅まで徒歩13分）
「ただ完成を待つだけじゃつまらない！」ということで、解体前のガランとした空間から、素敵に生まれ変わるまでのプロセスを全部お見せする【モデルルームができるまで】の連載をスタートします。
第1回のテーマは、リノベ向きの物件を引き当てるための【物件選定＆現地調査】。 とても重要な要素です。まだ「ただの中古マンション」だったこの部屋が、どうして選ばれたのか。担当した川嶋さんにお話を聞いていきます。
これは良いマンションだな、パッ見てそう思いました。
物件選定のカギとは？
正面エントランス
今回モデルルームをつくることになった経緯は？
見学できるモデルルームは基本的に用意するようにしています。「北王はこのような雰囲気でリノベーションを提案できる」ことを体感していただきたいですからね。計画時期になるとモデルに適した物件探しからはじめます。
今回の物件はどのように見つけたのですか？
付き合いが深い不動産屋さんに紹介してもらいました。一般に広く公開する前の情報で、パッと見でも非常に良さそうな条件だったのですぐに現地を見に行きました。
物件さがしで重要視している点は？
当たり前ではありますが「立地」「価格」「リノベ適正」のバランス感ですね。
今回の物件ですと「立地」は地下鉄徒歩圏で人気の山の手エリア。4階で周囲に高い建物もなく景観が素晴らしい。隣にはインターナショナルスクールもあって周辺環境も良さそうでした。
「価格」は相場通りで及第点。いわゆる『掘り出しもの』価格の物件は基本的に存在しませんから、相場と比べて妙に高くない限りは充分と判断します。
そして「リノベ適正」ですが、これも高いレベルで合格点でした。無駄な費用をかけずに自由度高くリノベーションできるか否か、という点ですね。
それらのバランスがとても良かったので「リノベに適した、いいマンションだな」と思ってモデルルーム用に購入しました。
南面バルコニーからの景観。採光性が良く山まで一望できる
「リノベ適正」について、もう少し詳しく教えてください
たとえば『ハリの位置が悪い』『GL工法の壁が多い』『管理・メンテナンス状況が悪い』といった物件だと、多くの場合リノベーションの自由度が下がり、無理に実現しようとすると無駄に費用がかかるケースもあります。その点、今回のリーベストは問題なさそうでした。
パっと見て「リノベ適正」がわかるものですか？
初見で大規模な調査はできないので確定はできませんが、「大きな問題があるか否か」の判断はできます。むしろ判断できないと、購入するか否かの判断が自信をもってできません。お客様の物件探しをお手伝いするケースでも同じことが言えます。
僕を含め北王では各スタッフが設計プランまで手掛けるので、今までの経験から判断できることが多いです。
初見からリノベーションに影響を及ぼしそうなRCの柱や梁、配管経路、床レベルなどの見当をつける。それを経て「リノベ適正」が高いと判断のうえ購入。
判断は誰でもできるものでしょうか？
リノベーション設計の経験がない人は難しいでしょうね。わたしたちは物件探しからお手伝いできますので、初期段階からご相談してもらいたいですね。
最初からすごく重要なポイントですね
はい、最初からすごく重要なポイントとなっております。
物件を購入契約後、本格的な現地調査
本格的な現地調査はどのように実施するのですか？
まずは社内スタッフで調査して、その結果も踏まえて関係する業者さんにお声がけした調査も行います。今回はモデルルームということもあり、多くのスタッフが協力して調査しました。
まずは社内スタッフで綿密に採寸
壁の構造を調査
現地調査のポイントは？
まずはしっかりと採寸します。細かな寸法がわかる既存図は無いケースがほとんどです。あとは配管経路も重要ですね。お風呂やキッチンの換気がどのような経路で天井をたどり外につながっているのか、キッチンや洗面の水はどのように床をたどり排水されているのか。それと関連して床のレベルはどのようになっているのか。具体的な設計プランを立てるにあたって非常に重要な点ですね。
けっきょく全部、すごく重要なポイントですね
はい、けっきょく全部すごく重要なポイントとなっております。
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すごく重要なポイントとなる、物件選定と現地調査について詳しくご紹介しました。次回はワクワクな設計プラン検討について詳しくご紹介します！
